臺灣澎湖地方法院民事執行處選任鑑定人作業執行要點

94年11月4日訂定

96年3月5日修定

110年10月6日修定

一、為落實臺灣澎湖地方法院（以下簡稱本院）民事執行處選任鑑定人之作業流程，提昇鑑定水準，促進民事強制執行作業之順利推動，並維護當事人權益，特遵照司法院訂頒「地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點」制定本執行要點。

二、不動產估價師經主管機關發給開業證書，加入該管直轄市或縣(市)不動產估價師公會，得向本院申請列為鑑定人，參與本院民事執行處有關不動產之估價業務。

建築師經主管機關發給開業證書，加入該管直轄市或縣(市) 不動產估價師公會，得向本院申請列為鑑定人，依建築師法規，參與本院民事執行處有關不動產之估價鑑定業務。
經主管機關核准登記設有事務所，並有二年以上動產或無體財產權鑑定估價經驗者，得向本院申請列為動產或無體財產權價格鑑估業務之鑑定人。

三、申請列為不動產鑑定人者，應提出下列文件：
（一）申請書（如附件一）。
（二）主管機關核發之不動產估價師或建築師證書影本。
（三）不動產估價師或建築師開業證書影本。
（四）加入不動產估價師或建築師公會會員證書影本。
（五）具鑑定估價經驗之證明（包括委託鑑定之文件及五件鑑定報告）。
（六）使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
申請列為動產或無體財產權之鑑定人者，應提出下列文件：
（一） 申請書（如附件一）。
（二） 公司執照、營利事業登記者及其他核准設立登記文件影本。
（三） 具鑑定估價經驗之證明(包含委託鑑定之文件及五件鑑定報告)
（四） 使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
      前二項所示之文件，必要時，法院得命提出原本。

四、本院接獲前點申請時，由科長彙整，經庭長、司法事務官審核申請人資格，簽註准駁意見，陳報院長核可後通知申請人，並於可核可後列入輪次表輪流鑑估。
申請列為鑑定人而未備齊本執行要點所規定之文件者，不列入評選，且本院無須通知其補正。
第一項輪次鑑估作業，由書記官按照排定順序依序辦理，並由民事執行處科長或司法事務官隨時抽查，以期作業之公平及確實。

五、不動產估價師或建築師及動產鑑定人評選列為鑑定人後，其第三點第一項第二款至第六款及第二項第二款至第四款所列文件有變動，應檢附各該文件影本向本院陳報。

六、本院選任鑑定人時，以第四點所定之輪次表輪派。但有下列情形之一，或經承辦法官或司法事務官核可者，得指定特定鑑定人為之：
（一）就同一事件之相關執行標的，業由特定鑑定人實行鑑定者。
（二）債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。
（三）執行標的特殊，宜委由專業鑑定。
（四）各股配屬之鑑定人無鑑定所需之項目。
（五）其他必要情形。

七、已選任之鑑定人，應填載揭露事項聲明書（附件二），其有下列各款情形之一者，應以書面向法院辭任相關執行事件之鑑定人：
 （一）鑑定人或其配偶、前配偶或未婚配偶，為該執行事件之當事人。
 （二）鑑定人為該執行事件當事人四親等內之血親或三親等內之姻親，或曾有此親屬關係。
 （三）鑑定人或其配偶、前配偶或未婚配偶，就該執行事件與當事人有共同權利、共同義務或償還義務人之關係。
 （四）鑑定人現為或曾為該執行事件當事人之法定代理人、家長或家屬。
 （五）鑑定人於該執行事件，現為或曾為執行事件當事人之代理人或輔佐人。

八、已選任之鑑定人，本院得撤換之。

九、鑑定人應提出鑑定書。

本院認為必要時，得命鑑定人到場說明。
前項情形，鑑定人不得請求日費、旅費或其他任何報酬。
鑑定書應以A4紙張製作，並包括下列內容：
（一）鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。
（二）鑑定書之不動產附表格式，應與本院拍賣公告之附表格式相同。
（三）不動產鑑定書須載明下列內容（如附件三）：

1. 權利標示：含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。
2. 土地坐落：地段地號、應有部分之比例及面積（平方公尺及坪各若干）。
3. 建物坐落：門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積（分別及合計各若干）。
4. 構造及樓層：材質（如磚造、鋼筋混凝土造等）、總樓層及所屬樓層。
5. 鑑定依據：對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損等等，務必記載明確。
6. 鑑定價值。
7. 扣除土地增值稅後之淨值。
8. 鑑定標的有無門牌整編之情形。
9. 土地、建物之鑑估分析表。
10. 環境概況分析表。
11. 他項權利分析表。
12. 土地增值稅計算表。
13. 標的物現況照片：宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況，並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時，照片須能看出一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形，應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。
14. 鑑定標的之位置略圖，並以手勢、箭頭等符號註明標的之位置。
15. 鑑定標的為土地時，須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計劃使用分區證明。
16. 鑑定標的為建物時，須附建物登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。
17. 土地或建物現狀如有因本院未發現之特殊狀況，而影響拍賣結果者，應併陳明。例如土地現已為道路使用；土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物；建物內有自用電梯等情形。
18. 建物有打通使用或占有鄰地情形。
19. 建物有增建部分未經查封者，應一併鑑定並記明其事由。
20. 農林作物種類如有多筆，應分別標示各筆土地上作物之數量及價值，及作物鑑定依據之相關資料。
21. 鑑定時發現有附屬車位者，應標示之。
22. 鑑定標的須特別應買條件者，如原住民保留地等，亦併註明。
23. 鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄（坐落、面積、每坪單價）。
24. 鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由。
25. 分別拍賣或合併拍賣之建議。
26. 土地重劃、都市更新、都市計畫變更等影響價格之情事及其他依法令應記載之事項。

(四)動產或無體財產鑑定書須載明下述內容：

1. 標的物簡介及權利標示：含債權人、債務人、標的物堪用情狀、交易概況等；有動產抵押、設定質權者，其權利人。
2. 鑑定依據：對鑑定標的價額判斷之基礎。
3. 鑑定價值。
4. 標的物現況照片：宜包含標的物正面、側面或其他足以標示標的物特性者。
5. 鑑定費用

十、鑑定人除依鑑定法令、專業知識，為公正誠實、謹慎適當之鑑定外，並應特別注意下列情事：
（一）鑑定標的之實際情形與登記簿記載不符時，仍應按實際情形為鑑定，並予載明。
（二）鑑定價格宜與鑑定當時之市價相當。
（三）鑑定標的是否有因地區之繁榮或沒落、商業之興盛或衰敗、環境四週狀況或其他有形、無形之特殊因素，而影響鑑定標的之價值高低。
（四）本院特別指定之事項。

十一、如本院指定繳納鑑定費用之當事人，未於五日內至鑑定人處繳納鑑定費用，鑑定人應即以書狀向承辦股陳報。
除有不可歸責事由外，鑑定人應於當事人繳納鑑定費用後十日內，將鑑定書送交本院。但須附都市計劃使用分區證明者，應於二十日內將鑑定書送交本院。

十二、鑑定人收取鑑定費用，不得逾下列標準：
（一）建物：

1. 每筆收取新臺幣二千四百元；如建物有二棟（間）以上，而位於同社區或大樓，每增加一棟（間）加收新臺幣三百六十元；其有十棟（間）以上，由債權人與鑑定人協議酌減費用。
2. 建物與基地合併鑑定時，不論其基地之筆數，收取新臺幣三千六百元；如建物有二棟（間）以上，而位於同社區或大樓，每增加一棟（間）加收新臺幣四百三十元；其有十棟（間）以上，由債權人與鑑定人協議酌減費用。
3. 公共設施、本建物附屬之建物、主建物之增建面積、地下室停車空間，不另外加收鑑定費用。但單獨就該部分鑑定者，不在此限 。惟如原漏未鑑估而追加鑑定者，即不得請求追加補繳鑑定費。

（二）土地：送鑑定之土地如在二筆以內收取新臺幣一千四百四十元；每增加一筆，加收新臺幣七百二十元；如土地均相鄰或送鑑估之土地有十筆以上，由債權人與鑑定人協議酌減費用。
（三）土地上之農林作物：同一筆土地上或相鄰多筆土地上之農林作物，在二種類以內，收取新臺幣一千四百四十元；農林作物種類三種以上者，收取新臺幣二千一百六十元。
（四）動產：每一事件收取新臺幣壹仟元。但動產數量種類繁多而需增加費用時，由債權人與鑑定人協議。
（五）無體財產權：無體財產權之鑑定費用視個案由債權人與鑑定人協議。
（六）稅金及規費之負擔：稅金部分應由鑑定人自行負擔，不得另外收取。鑑定之建物、土地於十筆以內，規費部分（含申請土地、建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、使用分區證明等之費用）收取新臺幣四百三十元。超過十筆者，得由債權人與鑑定人另行議價。
（七）交通費：

1. 每一事件收取新臺幣九百六十元。
2. 鑑定地點分散，或坐落澎湖縣本島以外之離島者，可視路程遠近，由債權人與鑑定人協議增加必要之交通費。
3. 鑑定人由臺灣赴本院轄區內鑑定者，所支出之機票、船票費用，如有檢附憑據，以實際支出之費用收取；如未檢附憑據，每一事件收取來回機票費合計新臺幣二千元或來回船票費合計一千元。

（八）副本費：依法院通知應提出鑑定書副本者，每一份副本加計新臺幣三百六十元。
          依前項第一款、第二款、第四款至第七款協議不成者，債權人得向法院聲請改由其他鑑定人鑑定。

十三、鑑定人之日費、旅費及報酬，均併計於鑑定費用內，鑑定人應於鑑定前，向本院指定繳納之人收取，不得向本院請求。

十四、鑑定人有下列情事之一者，本院執行人員得檢具相關資料，提供庭務會議討論，由出席法官或司法事務官秘密投票表決過半數通過，陳報院長核可後，議決其為不適任：
（一）鑑定人之負責人或其他人員，因與業務相關之事項涉有犯罪嫌疑，經檢察官提起公訴或自訴案件經第一審法院判決有罪。
（二）鑑定人有遷址、停業、經主管機關撤銷、廢止其資格或其他相類情形，未向本院陳報。
（三）鑑定人在法院轄區內直接或間接應買其本人或所屬事務所鑑定之標的。
（四）接受當事人之招待、餽贈或其他顯不相當之利益者。
（五）除有不可歸責之事由外，收受本院通知後逾二十日，仍未回覆本院，或收取本院函催後，仍未於五日內函覆者。
（六）本院認鑑定人有說明之必要，無正當理由而未到院。
（七）無故不參加本院召集之鑑定人會議。
（八）鑑定人未前往現場鑑估，或未自行鑑估而轉交他人為之。
（九）無正當理由，收費顯逾本執行要點規定之收費標準者。
（十）鑑定書之內容，違反第九點第四項規定、有重大之記載錯誤或標的物漏未鑑定者（例如地目、面積、坐落、地址、應有部分比例，或其他錯誤可能導致停止拍賣）。
（十一）出現前款以外之錯誤達三次以上者。
（十二）不依規定製作鑑定報告書或製作粗陋，經通知改進，仍不改進者。
（十三）鑑定估價顯有偏頗不公。
（十四）不動產之鑑定，於六個月內所承辦之事件，依其鑑定價格之百分之六十五定底價，而未能賣出達二次以上，或以其鑑定價格之百分之一百二十賣出達二次以上，而無正當理由。
（十五）不動產以外之鑑定，於六個月內所承辦之事件，無法依其鑑定價格之百分之五十一賣出，或交債權人承受達三次以上，而無正當理由者。
（十六）其他情節重大之事由。
依前項規定，經議決為不適任者，喪失其於本院被選任為鑑定人資格，三年內不得向本院申請列為鑑定人。
第一項議決，應上傳地方法院民事執行處選任鑑定人資訊平台。

十五、鑑價書內容不實或錯誤，致生損害者，鑑定人應負損害賠償責任。

十六、鑑定人遇有非法阻撓鑑定及相關情事，得報請本院或有關機關處理。

十七、本院為提高鑑定估價業務績效，得不定期邀集各鑑定人共同商討有關鑑定估價事宜。
          前項情形，鑑定人有出席會議之義務。

十八、本院關於鑑定人之資格、申請方式、應提出之文件、評選方式、鑑定書之內容記載、鑑定費用或鑑定人不適任等相關事項，如因斟酌澎湖離島地區特殊情形，有特別規定必要者，經報奉司法院核備後，依據執行。
 

附件二
臺灣澎湖地方法院民事執行處不動產鑑定人揭露事項聲明書

一、本人受選定擔任臺灣澎湖地方法院民事執行處○○○年度（司）執  字第○○○○號強制執行事件(下稱該執行事件)之不動產鑑定人，茲聲明與該執行當事人間□有□無利益衝突，並將保守因執行職務所知之秘密。
二、本人與雙方當事人間有無下列情形（請勾選）︰
□有□無   本人或本人之配偶、前配偶或未婚配偶，為該執行事件當事人。
□有□無   本人為該執行事件當事人四親等內之血親或三親等內之姻親，或曾有此親屬關係。
□有□無   本人或本人配偶、前配偶或未婚配偶，就該執行事件與當事人有共同權利、共同義務或償還義務人之關係。
□有□無   本人現為或曾為該執行事件當事人之法定代理人、家長或家屬。
□有□無   本人於該執行事件，現為或曾為執行事件當事人之代理人或輔佐人。
三、本人與雙方當事人間有無下列情形（請勾選）︰
□有□無   本人被選定為鑑定人前五年內，與該執行事件當事人或其代理人存有僱傭、經理人或其他繼續性之有償法律關係。
□有□無   本人現為該執行事件當事人之股東。
□有□無   本人現為或曾為該執行事件當事人委託之鑑定人。
□有□無   其他情形足使該執行事件當事人認有不能獨立、公正執行職務之虞。如有，其事由：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
四、本人承諾被選定為不動產鑑定人期間知悉或察覺與該執行當事人間存有第二點、第三點所列情形時，將立即以書面向該執行事件當事人揭露。
五、本人同意貴執行處將本揭露事項聲明書附入執行卷宗，由得聲請閱卷之人閱覽或影送該執行事件當事人。此致
臺灣澎湖地方法院民事執行處

鑑定人：
通訊處：
電話：
中  華  民  國                                                                  年                                               月                                             日

附件三
鑑  定  報  告

委  託  人：

案    號：

債  務  人：

鑑  定  人：

鑑定人住址： □□□

日        期：

電        話：
 

鑑定費用總額：

不動產鑑定單位

中華民國      年    月    日
        年    字第        號
不動產估價（鑑定）報告內容
一、 委託單位（人）：
二、 債 權 人：
三、 債 務 人：
四、 勘估標的之基本資料：
（一）不動產標示：

1、土    地：
2、建    物：
3、增建部分：
（二）價格日期：
（三）勘察日期：
（四）價格種類：
（五）估價條件：
（六）估價目的：

五、 勘估標的面積：
（一）土    地：
（二）建    物：
（三）增建部分：
六、鑑定價值：
（一）土    地：
（二）建    物：
（三）增建部分：
（四）合    計：
七、勘估標的法定使用管制或其他管制事項與建物使用情形：
（一）勘估標的土地屬區。
（二）建物      式      造      層樓之第      樓。
（三）勘估標的使用現況：
（四）屋齡：
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔：
（一）產權狀況：
（二）建物及土地關聯性：
（三）土地所有權範圍：
（四）建物所有權範圍：
九、鄰近市場供需分析：
（一）鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄（坐落、面積、每坪單價）
（二）交易情形：
（三）新建土地：
（四）售價與成交價之差距：
（五）地區未來發展潛力：
十、區域狀況概要及個別因素分析：
（一）勘估建物所臨街（巷）道寬度：
（二）土地臨街面正面寬度：
（三）市場及學校之接近性：
（四）大眾運輸條件：
（五）個別因素分析：
十一、附件及其說明：
（一）土地鑑定表。
（二）建物鑑定表。
（三）他項權利分析表。
（四）照片略圖（二張）。
（五）位置略圖（街道圖）。
（六）其他與估價相關之必要事項及依不動產估價技術規則規定須敘明之情況：本報告書依據法院之需求，採法為估價方法。
十二、鑑定人姓名及其證照字號：
 

勘 估 標 的 物 現 況 照 片

照片二張：（建物外貌）

勘估標的位置略圖

• 發布日期:110-04-19
• 更新日期:111-12-06
• 發布單位:臺灣澎湖地方法院民事執行處